Shirt God Homme Liberty 4 Sweat For Uncharted Noir amp; q06Ivdw dans une période de temps très courte (quelques mois).

Aujourd’hui nous allons vous parler du Magellan, dernier immeuble en portefeuille de notre société, après la revente récente de 3 actifs. Et une fois encore, rien n’est simple (mais on commence à avoir l’habitude !) chez Officiis Properties.Femme Remake Noir Verona Cher Jeans Pas Baskets Chaussure Pepe

 

1/ Une acquisition qui « correspond parfaitement aux critères d’investissementGiorgio Armani Cabas Zippé Sac Jeans Courte Verni Biographie rrqfO »

Le Magellan est acheté en octobre 2007 pour un montant de 87,8M€ (droits inclus). Cet immeuble quasiment neuf (construit en 2001) est situé à Nanterre et il a une surface de 11.162 m2.

Son locataire unique est Faurecia, l’équipementier automobile, dont le bail court jusqu’en juin 2010. Les loyers annualisés de 5,7 M€ font ressortir un rendement de 6,5%.

Comme le commente alors la société « Cet immeuble correspond parfaitement aux critères d’investissement de Züblin Immobilière France : une localisation stratégique près du quartier de la Défense, un immeuble récent de grande qualité (construit en 2001) et des cash-flows sécurisés par la signature d’un grand locataire. »Mode Sport Destock Cher Pas Vêtements Femme Discount amp; Kaporal v7wqAv8xPO

 

2/ Un an après : -30M€ de perte de valeur !

En novembre 2008, soit un an après l’acquisition, Faurecia, à qui il restait encore 2 ans de bail, négocie son renouvellement pour 6 ans minimum (soit 4 de plus)… mais moyennant :

  • la libération d’une partie des surfaces (représentant 16% du total tout de même),
  • un loyer diminué à 4,4M€,
  • des franchises de loyers.

Suite à ces ajustements la valeur d’expertise au 30 mars 2009 en prend un coup est passe à 52,5M€, soit plus de 30 M€ de perte, une bien belle performance pour laquelle on peut applaudir l’équipe dirigeante de l’époque !

La valeur de l’actif ne couvre désormais même pas la dette bancaire de 55 M€ mise en place quelques mois auparavant.

 

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3/ Une valeur qui baisse inexorablement avec les années

Vous pensiez naïvement que l’immobilier autour de Paris n’avait fait qu’augmenter depuis 10 ans ? Et bien pas chez Officiis Properties. Observons ensemble pour nous en convaincre l’évolution des valeurs d’expertise de l’immeuble Magellan :

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Ce graphique parle malheureusement de lui-même…

On peut noter deux « chutes » surprenantes de 10M€ qui ont finit d’achever un tableau qui n’était déjà pas très réjouissant.

 

4/ Et aujourd’hui ?

Le locataire Faurecia vient de libérer les lieux. La société a prévu de refaire d’importants travaux en 2019 (pour environ 10 M€) avant de trouver un nouveau locataire (et possiblement revendre le tout à un meilleur prix ensuite ?).

Alors oui, cela peut paraître incroyable qu’un immeuble de bureaux situé à Nanterre, à deux pas de La Défense, quasi-neuf, puisse avoir été acheté 88M€ en 2007 et n’en valoir que 32 M€ en 2018, mais c’est pourtant la triste réalité à la sauce Officiis Properties.Femme Manteau 6s1wg Enveloppant Avec Pimkie Polestar France q0w0B8t

Comment expliquer ça ? Étudions ensemble les différentes hypothèses :

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Hypothèse 1 : Le bien a été mal acheté en 2007. Payé trop cher et/ou mal étudié (niveau du loyer vs. le niveau de marché, risque de départ/renégociation du locataire unique, travaux à prévoir).

Hypothèse 2 : L’évaluation actuelle est particulièrement conservatrice.

Hypothèse 3 : Un mélange des hypothèses 1 et 2 !

 

Le choix est difficile.Baskets Remake Verona Cher Pepe Noir Pas Femme Chaussure Jeans

Comme nous l’indiquions dans un précédent article sur Sur Jeans Promotionnels Promotion Achetez Des Moto fx10gwxX, sous sa direction la société Officiis Properties a détruit plus de 100 M€ de fonds propres en une dizaine d’années  – une sacrée performance tout de même ! L’hypothèse 1 est donc totalement plausible.

Mais, certains de nos lecteurs nous ont fait observer que nous nous approchions lentement mais sûrement d’une OPR par l’actionnaire majoritaire. Dans cette perspective une approche « conservatrice » de la valeur (hypothèse 2) serait totalement dans leur intérêt, car cela minimiserait ainsi le prix à payer aux minoritaires.

A vous de trancher chers lecteurs.